不動産投資に求めるものとは

不動産投資を行う人が求めるものは2つかと思います。1つは家賃収入によるインカムゲイン。もう1つは売買益によるキャピタルゲインです。

家賃収入狙い

毎月入る家賃収入は魅力的ですよね。私も欲しいです。代表的なものがアパートやマンション投資になると思います。世帯数が増え続ける社会であれば魅力的な投資先だと思います。人口ではなくあえて世帯数と書いたのは、同じ人口でも核家族化が進み、1世帯あたりの人数が減れば必要とされる住居の数は増えるからです。

しかし今の日本では人口が減少していくことが目に見えています。すでに地方では空き家が目立っているのに相続対策とかでアパートがやたらめったら建設されています。この状況では本当に価値が高い立地の不動産しか生き残れないと思います。

このようなことを考えると今の日本ではアパートやマンションへの投資で安定した家賃収入を得ようとする考えはいささかリスクがあるように思えます。

売買益狙い

2018年7月現在不動産市場は好調で不動産価格は上昇を続けています。これがいつまで続くかはわかりませんが、1つの区切りが2020年の東京オリンピックではないかと言われています。

経済成長を続けれていればまだしも、現在の日本では成長は期待できないので、不動産価格は下がらないかもしれないけど上がるのも限度があるように思えます。

なにがしか理由があって安く出ているものを見つけて相場の価格で売るのがいいように思いますが、それだと割安な株を探して高く売るのとやっていることは変わりませんね。

海外不動産

低成長な日本ではなく、高成長を続ける国などの海外不動産に投資するのはありだと思います。米国は住宅価格が上がり続けています。新興国もよいですが、不動産の場合法制度が整っているところでないとトラブルになるので、先進国の方がいいかもしれません。

特に米国は家を買う→不動産価格が上がる→与信枠が増えるのでその分借り入れして消費をするという仕組みなので、不動産価格が上がっているうちは景気がいいです。

ただ、日本人が海外不動産を購入するのはハードルが高いです。

国内不動産市場は不透明

日本の不動産市場は不動産業者で情報を囲い込んでいるため、一般人に対して市場の情報が不透明です。商慣習も

証券投資ではどうか

REIT

不動産を証券化したものを買うことができます。不動産に限りませんが、様々なものが証券化されており市場で売買されています。その1つに不動産があるわけです。代表的なものがREITです。REITは利益のほとんどを分配金とすることを条件に税金がかかりません。つまり投資家から見ると、REITの収益に税金がかかった上に自分の分配金に税金がかかることがないようになっています。そのため、REITが投資している不動産の収益から管理コストを引いたものを丸々受け取れる仕組みになっています。

不動産を直接購入すると、最低投資金額が大きくなる上に、流動性の問題が起きます。つまり売りたいときにすぐ売れないということです。それにたいして市場で売買されている証券であれば市場でいつでも売ることができます。この点が証券投資のメリットになると思います。

世界中に投資可能

REITに代表されますが、証券化商品であれば世界中の不動産に投資が可能になります。特定の国に限定したREITや全世界対象のREITなど様々な種類の証券があるので、投資目的に応じて選ぶことができます。

小口投資が可能

証券投資のメリット1つとして小口投資があります。実物不動産だとまとまった金額が必要になりますが、証券投資の場合は一般的には実物不動産投資に比べてかなり少ない金額から始めることができます。購入タイミングを分散させることでリスク分散を図ることができます。

まとめると

このようなことから日本人が不動産投資をする場合は証券化商品に対して投資をする方がいいように思います。理由は国内の賃貸不動産の動向が不透明だからです。また、証券化商品への投資の方が正解に投資できるため、投資先が国内に限定されないためです。